2014年上半年中國房地產(chǎn)總結(jié)報(bào)告
2014上半年以來，尤其是進(jìn)入二季度，市場(chǎng)進(jìn)入明顯調(diào)整期。一些二三線城市項(xiàng)目開始大幅降價(jià)、部分房企先后發(fā)起全國降價(jià)促銷活動(dòng)，引起市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)"拐點(diǎn)"的再次爭(zhēng)議。未來市場(chǎng)的調(diào)整周期有多久？調(diào)整幅度有多大？政策面的一舉一動(dòng)會(huì)否對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響我們拭目以待。
【房?jī)r(jià)】房?jī)r(jià)漲幅收窄 趨于理性回歸
一二手房?jī)r(jià)漲幅收窄
2014年6月，中國城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)為1097.2點(diǎn)，較
上月下降0.7點(diǎn)，環(huán)比微跌0.06%，跌幅較上月擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅繼續(xù)收窄至5.33%，全國一手房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下跌。
2014年6月，中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)——二手房?jī)r(jià)格60指數(shù)為1105.9點(diǎn)，較上月下降0.8點(diǎn)，環(huán)比下跌0.07%，同比上漲9.25%。北京、上海、重慶、天津四個(gè)直轄市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)也開始進(jìn)入下降通道。
全國大部分地區(qū)房?jī)r(jià)降溫勢(shì)頭加劇
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局7月18日公布的數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)在全國大部分范圍內(nèi)降溫勢(shì)頭進(jìn)一步加劇。6月份，70個(gè)大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比下降的城市有55個(gè)，占比達(dá)到了78.6%，下降的城市數(shù)量比5月份增加20個(gè)。分城市看，據(jù)初步測(cè)算，一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比均呈小幅回落，分別下降0.4%、0.5%和0.5%。二手房方面，與5月相比，70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有52個(gè)，比4月增加了17個(gè)。不過，值得注意的是，同比來看，絕大部分城市房?jī)r(jià)仍繼續(xù)溫和上漲，但漲幅有所回落。
另據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的新建商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，上半年一線城市價(jià)格總體依然領(lǐng)漲，同、環(huán)比漲幅分別為6%和12%，漲幅明顯趨緩。北京、深圳房?jī)r(jià)同比漲幅遙遙領(lǐng)先，分別達(dá)20%和21%，但從房?jī)r(jià)漲幅增速明顯放緩，與去年下半年環(huán)比漲幅僅分別為8%和12%。與此同時(shí)，中國城市住房（一手房）價(jià)格288指數(shù)也顯示北上廣深房?jī)r(jià)同比增幅自去年以來“調(diào)頭”向下，月度環(huán)比增幅也逐月下滑，未來幾月恐將進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。
上半年以來，一些庫存壓力較大的二線城市項(xiàng)目降價(jià)尤為集中，相反一些暫時(shí)并無庫存壓力之虞的城市如鄭州、南京、廈門、貴陽、太原、南寧等房?jī)r(jià)依然維持小幅上漲態(tài)勢(shì)，使得總體表現(xiàn)顯著分化。從CRIC監(jiān)測(cè)的二線26個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅均價(jià)來看，上半年環(huán)比漲幅1.35%，同比漲幅0.26%，其中環(huán)比去年下半年上漲和下跌的城市都為12個(gè)，2個(gè)城市持平，9個(gè)城市同比去年上半年房?jī)r(jià)下跌，最大跌幅為昆明的22%，其次是杭州同比下跌11%，15個(gè)城市同比房?jī)r(jià)上漲，廈門漲幅最高達(dá)24%，其次是南昌同比上漲19%。
對(duì)三四線城市而言，成交量表現(xiàn)好于市場(chǎng)預(yù)期，部分城市項(xiàng)目降價(jià)幅度相對(duì)較大，尤其是在一些庫存高企、需求嚴(yán)重本地化、土地消化周期過長(zhǎng)的城市，價(jià)格策略成為項(xiàng)目去化的最優(yōu)選擇。CRIC監(jiān)測(cè)的三線33個(gè)主要城市上半年新建商品住宅成交均價(jià)顯示20個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，最大跌幅達(dá)21%，12個(gè)城市同比下跌，最大跌幅為19%，無錫、北海、佛山、徐州、常州等市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡城市位居跌幅前列。
【銷售】上半年商品房銷售面積、銷售額雙降
1-6月份，商品房銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0%，降幅比1-5月份收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降7.8%，辦公樓銷售面積下降2.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)7.7%。商品房銷售額31133億元，下降6.7%，降幅比1-5月份收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降9.2%，辦公樓銷售額下降12.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)9.8%。
城市成交：典型城市成交總量同比跌23%，一線城市成交萎縮幅度最大
從CRIC監(jiān)測(cè)的全國40個(gè)主要城市整體成交情況看，今年上半年成交總量約8955萬平方米，同比下跌23%，較2012年同期上漲14%，較2011年同期上漲13%。按季度看，1季度總成交量約4519萬平方米，同比下跌22%，2季度總成交量約4435萬平方米，同比下跌24%，環(huán)比繼續(xù)下跌1%，而同比跌幅并無收窄跡象。
一線城市的市場(chǎng)冷卻速度最快、萎縮程度最高，出乎所有人的意料。上半年總成交量約1340萬平方米，同比跌幅高達(dá)37%，即便是與市場(chǎng)平平的2012年和2011年同期相比，也分別都下跌11%和6%；四個(gè)一線城市同比均呈下跌態(tài)勢(shì)，其中北京市場(chǎng)表現(xiàn)最差，上海最好。
二線城市表現(xiàn)顯著分化，杭州率先降價(jià)，引爆市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并迅速蔓延至長(zhǎng)春、沈陽、天津、青島、濟(jì)南、寧波、福州、成都等城市，而多數(shù)二線城市成交平穩(wěn)，如合肥、廈門、西安、鄭州、武漢、貴陽等。從數(shù)據(jù)來看，CRIC監(jiān)測(cè)的18個(gè)二線城市總成交量1季度整體成交量同比下降14%，2季度下降22%，上半年整體成交量約6237萬，同比下跌18%，但相較2012年和2011年同期也分別上漲24%和23%。多數(shù)城市同比下跌，其中大連、杭州、廈門下降幅度較大；蘭州、南昌、石家莊、武漢、南寧上漲明顯。
三四線城市市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)好于被一致看好的一線城市，成交表現(xiàn)著實(shí)好于預(yù)期。從CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的18個(gè)三線城市成交數(shù)據(jù)來看，1、2季度新建商品住宅整體成交都同比下滑28%，上半年成交量約1378萬平方米，總體成交同比減少28%，相比2012年和2011年同期成交量分別上漲了3%和下降5%。其中僅三個(gè)城市同比上升，常德、馬鞍山和漳平；其他15個(gè)城市同比均有不同程度的下跌，其中東莞、惠州、茂名、溫州、揚(yáng)州下跌幅度較大。
【供求關(guān)系】多城市供求比攀升庫存處于高位 消化周期拉長(zhǎng)
上半年，在供應(yīng)增加而成交不濟(jì)的情況下，杭州、常州、無錫等長(zhǎng)三角城市的部分項(xiàng)目率先開始“降價(jià)”，各城市市場(chǎng)的真實(shí)狀況尤其是高庫存量、消化周期成為業(yè)內(nèi)和購房者密切關(guān)注的焦點(diǎn)，以此來判斷城市風(fēng)險(xiǎn)。
CRIC研究中心分析認(rèn)為，首先短期風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)關(guān)注供求比（供求比=當(dāng)期供應(yīng)量/當(dāng)期成交量）指標(biāo)。一般來說，供求比在0.8-1.2之間較為平衡，高于1.2市場(chǎng)呈現(xiàn)供過于求，低于0.8為供不應(yīng)求。
上半年各線城市供求比都呈現(xiàn)快速攀升態(tài)勢(shì)，尤其是被普遍認(rèn)為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)微乎其微的一線城市，前5月整體供求比為1.3，5月當(dāng)月供求比已升至1.9，而2013年全年僅為0.9，其中北京和廣州尤甚，4-5月份供求比分別達(dá)到2.5和2.1，1季度時(shí)僅分別為1.1和0.9；二線城市的情況更不容樂觀，4-5月份供求比已達(dá)到1.3，監(jiān)測(cè)的23個(gè)城市中有11個(gè)供求比遠(yuǎn)超警戒線，如福州、杭州、南京、青島、蘇州、寧波、廈門、西寧、武漢等城市。反倒是三四線城市的供求比基本保持穩(wěn)定，15個(gè)城市中僅洛陽、連云港、清遠(yuǎn)、徐州、惠州等城市較去年上升。
其次，中期風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注住宅庫存量及其消化周期。一般來說，消化周期在12個(gè)月左右較為平衡，高于18個(gè)月市場(chǎng)呈現(xiàn)供過于求，低于6個(gè)月則供不應(yīng)求。在市場(chǎng)成交低迷的情況下，5月底重點(diǎn)城市新建商品住宅庫存量急劇攀升，濟(jì)南、南京、沈陽、杭州、廣州等城市庫存同比增幅均超過40%，而青島、長(zhǎng)春、沈陽、長(zhǎng)沙等城市的庫存量均超1000萬平方米，青島更達(dá)2250萬平方米。
與城市新建商品住宅庫存量上升相伴隨的則是庫存消化周期普遍拉長(zhǎng)，城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)迅速加大。按城市能級(jí)來看，一線城市消化周期達(dá)11個(gè)月，同比上升53%，其中北京、深圳已經(jīng)超出供求平衡區(qū)間警戒線。二線城市整體消化周期達(dá)12.7個(gè)月，同比上升40%，其中青島、寧波、杭州、沈陽、福州等城市庫存消化周期達(dá)20個(gè)月左右，青島甚至高達(dá)35個(gè)月，呈現(xiàn)明顯的供過于求，僅合肥表現(xiàn)為供不應(yīng)求。
【成交結(jié)構(gòu)】中小戶型產(chǎn)品仍是市場(chǎng)主力，別墅成交占比穩(wěn)定
1、兩房和三房產(chǎn)品仍是市場(chǎng)絕對(duì)主力，三房產(chǎn)品成交占比持續(xù)上升
2014年上半年，在樓市走勢(shì)由升轉(zhuǎn)降之際，十大重點(diǎn)城市各戶型成交結(jié)構(gòu)并未發(fā)生明顯變化，兩房和三房產(chǎn)品仍在市場(chǎng)中牢牢占據(jù)著主力位置。2014年上半年，十大重點(diǎn)城市二房與三房產(chǎn)品共成交29.68萬套，占期內(nèi)市場(chǎng)成交總量的78.3%，其中兩房產(chǎn)品成交占比較2013年下半年有所回升，而三房產(chǎn)品成交占比較2013年下半年再度上升了0.5個(gè)百分點(diǎn)。三房產(chǎn)品成交占比的持續(xù)上升，一方面是得益于市場(chǎng)中的需求總量的穩(wěn)定，但更主要的還是依賴于產(chǎn)品客群購買力的強(qiáng)勢(shì)，以置換需求為主的三房消費(fèi)者，對(duì)銀行的依賴度相對(duì)較小，因此在信貸持續(xù)緊縮的大環(huán)境下，成交量跌幅也明顯低于產(chǎn)品類型。
2、戶型結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)小型化趨勢(shì)，小兩房、小三房成交占比上升
近年來國內(nèi)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，使得購房者壓力快速增加，而在京滬穗深等房?jī)r(jià)較高的區(qū)域中心城市，這一現(xiàn)象更是尤為顯著。為了滿足居住功能需求，現(xiàn)下越來越多的購房者將目光轉(zhuǎn)向小型化產(chǎn)品，60-90㎡面積段產(chǎn)品成交占比也因此逐步提升，2014年上半年，60-90㎡面積段產(chǎn)品成交占比達(dá)到40.1%，較去年同期增加3.8個(gè)百分點(diǎn)，其中80-90㎡面積段產(chǎn)品得益于小三房認(rèn)可度的持續(xù)增加。上升幅度最大，較2013年上半年增加了1.7個(gè)百分點(diǎn)。
3、別墅成交占比穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)占有率快速提升
2014年上半年國內(nèi)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，十大重點(diǎn)城市的大平層、復(fù)式等投資性產(chǎn)品熱度回落，交易量跌幅高于整體市場(chǎng)，成交占比分別下滑了0.3和0.7個(gè)百分點(diǎn) ，但別墅類產(chǎn)品去化仍較穩(wěn)定，成交走勢(shì)基本與市場(chǎng)大勢(shì)持平，上半年成交占比達(dá)到2.8%，僅下滑了不到0.1個(gè)百分點(diǎn)，究其原因，應(yīng)是經(jīng)濟(jì)型別墅漸熱所致。
近年以來，在世茂、龍湖等知名房企的推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)型別墅供給量快速提升，200平方米以下的“疊墅“、”90墅“等小戶型別墅，也開始受到越來越多中高端購房者的青睞， 2013年上半年，在所有成交的別墅產(chǎn)品中，120-200平方米的經(jīng)濟(jì)型別墅成交占比僅為27%，而到了2014年上半年，該面積段產(chǎn)品成交占比達(dá)到了36%，大幅上升了9個(gè)百分點(diǎn)。以重慶為例，2014年上半年商品住宅成交量同比下滑四成，但120-200平方米的經(jīng)濟(jì)型別墅成交量卻是不降反增，同比上升26%，在兩江新區(qū)項(xiàng)目金科城熱銷的推動(dòng)下，2014年上半年該面積段產(chǎn)品成交占比大幅上升17個(gè)百分點(diǎn)，由40%升至57%。
【項(xiàng)目】多樣化促銷措施并舉，部分降價(jià)項(xiàng)目逆勢(shì)熱銷
2014年以來市場(chǎng)走勢(shì)不容樂觀，為達(dá)成銷售目的，開發(fā)企業(yè)使出渾身解數(shù)，多樣化促銷方式并舉。市場(chǎng)主流促銷手段，可歸結(jié)為6種：
1、直接降價(jià)，如6-9折促銷，城市供求關(guān)系影響降價(jià)力度，個(gè)別城市范圍內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)，其他城市以企業(yè)為個(gè)體進(jìn)行促銷；
2、低價(jià)入市，以低于預(yù)期價(jià)格開盤，低于前期開盤價(jià)格或周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格，折扣幅度普遍9折或以下，多為大中型企業(yè)項(xiàng)目；
3、存一抵幾，較為常見的認(rèn)籌活動(dòng)，打出如“存1千抵1萬”的口號(hào)，蓄客作用更為顯著；
4、特價(jià)房，特別優(yōu)惠的少量房源，例如10套特價(jià)房，7折出售，受惠客戶數(shù)量并不多，以增加項(xiàng)目認(rèn)知度為主，中小型房企為特價(jià)房營(yíng)銷主力軍，大型企業(yè)參與度較少；
5、“零首付”，多為首付延期付，拉長(zhǎng)支付周期；
6、“保值計(jì)劃”，即房?jī)r(jià)下跌，開發(fā)商可回購，僅涉及單一城市、單項(xiàng)目的高調(diào)宣傳。 在多樣促銷手段并用的情況下，部分項(xiàng)目銷售逆勢(shì)熱銷，仔細(xì)梳理，這些熱銷項(xiàng)目都有如下幾個(gè)特征：
（一）區(qū)域中的首降且一次到位型項(xiàng)目。率先降價(jià)的項(xiàng)目往往占據(jù)區(qū)域先鋒時(shí)機(jī)，在無其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)讓利環(huán)境中瞬間吸引客戶。上海閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)項(xiàng)目中海萬錦城，面向中高端改善客群，6月中旬入市，總價(jià)直降34萬，推出100多套房源吸引數(shù)百組客戶搶購，1小時(shí)便去化80余套，收金5.5億元。
（二）戶型小總價(jià)控制好的剛需型項(xiàng)目，切中主流置業(yè)價(jià)格敏感度。如3月中旬時(shí)，北京住總?cè)f科橙入市，主打76平米二房及93平米三房，吸引1140組客戶搶購333套房源，當(dāng)日基本售罄；5月底，廣州萬科金色夢(mèng)想二期主推80平米左右的兩三房，開盤兩小時(shí)銷售3億元。
（三）品牌+稀缺+合理定價(jià)的豪宅項(xiàng)目，潛力價(jià)值實(shí)現(xiàn)突圍。高端市場(chǎng)同樣競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格上的低姿態(tài)漸變?yōu)楹勒鰮羰袌?chǎng)的有力武器，如泰禾北京院子，聯(lián)排別墅報(bào)價(jià)在76000元/平米，參考其周邊在售的聯(lián)排別墅報(bào)價(jià)在62000-100000元/平米，項(xiàng)目定價(jià)合理，一期房源入市便熱銷18億。
【下半年市場(chǎng)展望】市場(chǎng)企穩(wěn) "微刺激"將成常態(tài)
一、“微刺激”將是常態(tài)，地方多樣化“救市“手段和力度將加大
增加普通商品房供應(yīng)，通過財(cái)稅、貨幣政策繼續(xù)保障合理的自住性消費(fèi)需求，抑制投機(jī)、投資性需求仍將是中央調(diào)控房地產(chǎn)的主要方向。我們預(yù)計(jì)下半年中央政府的調(diào)控措施依然會(huì)在總體穩(wěn)定、分類調(diào)控的原則下，通過市場(chǎng)自身的調(diào)整來化解市場(chǎng)本身的供求矛盾。當(dāng)然中央政府不會(huì)任市場(chǎng)自由發(fā)展，輿論、限購、信貸、稅收等手段預(yù)計(jì)會(huì)穿插于市場(chǎng)調(diào)整中，持續(xù)“微刺激“將是中央政府調(diào)控的策略。
在土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收減少的情況下，迫于財(cái)政壓力，預(yù)計(jì)下半年地方政府根據(jù)中央“分類調(diào)控“ 原則，尤其是近期住建部再次重申了樓市調(diào)控的地方主導(dǎo)權(quán)之后，出臺(tái)多樣化的調(diào)整政策的可能性被加大，包括取消或調(diào)整限購政策、購房落戶、公積金貸款政策、土地投放和房地產(chǎn)稅收減免等，出臺(tái)的進(jìn)程將會(huì)加快、力度也將更大。
二、市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)積極變化，地量之后地價(jià)的出現(xiàn)將預(yù)示企穩(wěn)
盡管今年市場(chǎng)調(diào)整的原因是多方面的，我們也認(rèn)為：更多是出于供求量?jī)r(jià)等市場(chǎng)自身內(nèi)因所致。短期市場(chǎng)的回穩(wěn)也就依賴于這些方面回歸正常：需求積累到一定程度，價(jià)格調(diào)整到位。
1、當(dāng)前成交量已到低點(diǎn)，未來數(shù)月房?jī)r(jià)將調(diào)整至低點(diǎn)
當(dāng)前市場(chǎng)成交基本處于地量，需求繼續(xù)大幅萎縮的空間也不大，諸多城市的新建商品住宅成交量也已與2012年甚至2013年成交最低值旗鼓相當(dāng)。從“量”的調(diào)整來看，已經(jīng)處于底部區(qū)域，但不是說量到了底部了就必須會(huì)上升了，可能會(huì)在底部區(qū)域“盤整”一段時(shí)間。
只有出現(xiàn)了“地價(jià)”才有可能回升，很難說具體多少價(jià)格調(diào)整幅度才算是“地價(jià)”，我們認(rèn)為：一、二線主要城市回落到2012年年底2013年年初的價(jià)位，可能會(huì)是相對(duì)的低價(jià)。而這個(gè)過程依然需要一定的時(shí)間，畢竟目前降價(jià)的項(xiàng)目、企業(yè)只是一部分，大多數(shù)企業(yè)還在“熬”，要等未來三季度一些新上市項(xiàng)目?jī)r(jià)格回調(diào)到位之后，市場(chǎng)才有可能出現(xiàn)“筑底成功”。
2、各線城市調(diào)整的深度和持續(xù)時(shí)長(zhǎng)有差異
（1）在沒有外力干預(yù)的情況下，一、二線城市調(diào)整期預(yù)計(jì)在今年年底、明年一季度結(jié)束。如果貨幣放松，則更短。一、二線城市對(duì)外來需求的吸附力較強(qiáng)，需求依然大量存在，城市市場(chǎng)基本面的發(fā)展趨勢(shì)沒有根本性變化。只是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過高、購買能力受抑等因素延緩需求釋放。以往的經(jīng)驗(yàn)表明，調(diào)整期基本在6-12個(gè)月，最長(zhǎng)不超過15個(gè)月。
（2）部分二、三線城市將會(huì)是中期調(diào)整，尤其是供求嚴(yán)重失衡的“問題城市”。三線城市多供求關(guān)系的問題，與政策關(guān)系不大。購房需求以本地自住需求為主，數(shù)量基本恒定，而巨大的土地出讓量必然帶來巨量的新增商品房供應(yīng)，個(gè)別城市的土地消化周期遠(yuǎn)超警戒線。三線城市市場(chǎng)的調(diào)整不應(yīng)該被短期結(jié)束，不經(jīng)過一次充分的市場(chǎng)調(diào)整，只恐怕未來再調(diào)整的程度會(huì)更加劇烈。
三、下半年城市市場(chǎng)的回穩(wěn)，更多取決于降價(jià)的力度和廣度
從最近幾月城市項(xiàng)目降價(jià)表現(xiàn)來看，近半數(shù)的降價(jià)并沒有帶來成交量的回升，究其原因主要是：多數(shù)項(xiàng)目和企業(yè)依然沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)降價(jià)階段，降價(jià)力度有限，多以特價(jià)房或者暗折的面目示人，購房者認(rèn)為價(jià)格還沒降到其心理價(jià)位或能夠承受的價(jià)位，城市供求嚴(yán)重失衡以致市場(chǎng)對(duì)區(qū)域未來趨勢(shì)繼續(xù)看跌或者認(rèn)為還有下跌可能，仍然保持觀望。
還有更普遍的降價(jià)項(xiàng)目本身定位與市場(chǎng)需求不匹配，產(chǎn)品本身就沒法滿足市場(chǎng)主流需求，降價(jià)也就無法刺激需求釋放。
在當(dāng)前一線及大部分二線城市市場(chǎng)需求依舊大量存在、市場(chǎng)基本面并沒有根本性逆轉(zhuǎn)的情況下，更多是高企的房?jī)r(jià)壓制著需求，加之房貸利率的上升進(jìn)一步抑制購房沖動(dòng)。從這個(gè)意義上來說，城市城市的回穩(wěn)，更多取決于房?jī)r(jià)調(diào)整的深度和廣度。
上半年政策總結(jié)
環(huán)境逐漸寬松，“微刺激”將成常態(tài)
2014年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面風(fēng)生水起，繼“兩會(huì)”上中央提出“分類調(diào)控”后，地方政府紛紛自主出臺(tái)調(diào)整政策，集中在放松限購、購房落戶、提高公積金貸款額度等層面；對(duì)于更為重要的資金層面，中央政府相繼以“央五條”、定向降準(zhǔn)等手段“微刺激”以保障自住購房信貸需求?？傮w來說，“微刺激”、“雙向調(diào)控”將成常態(tài)，政府大規(guī)模刺激措施或者全面降準(zhǔn)這種大力度措施出臺(tái)的可能性不大，而地方政府自主多樣化“救市“手段數(shù)量和力度將加大。
放松限購和購房落戶是地方政府當(dāng)前主要“救市”手段
年初兩會(huì)提出的“分類調(diào)控”的指導(dǎo)思想賦予了地方政府更多的自主權(quán)之后，地方政府也紛紛出臺(tái)“救市”政策。目前來看，無論是已經(jīng)出臺(tái)的還是傳言待出臺(tái)的調(diào)控政策，有以下三大特征：1、都是高庫存壓力較大的城市。2、力度都很溫和，市場(chǎng)信號(hào)作用比實(shí)際效果大。3、手法相對(duì)單一。
1、購房落戶擴(kuò)充需求，呼和浩特率先全面取消限購
上半年，放松限購和購房落戶是地方政府當(dāng)前“救市“的主要手段。無錫4月降低購房落戶的門檻，南寧允許其周邊城市按照南寧戶籍居民購房，?？谟?月推出“購房落戶”新政。6月初在住建部再次重申地方政府可自行調(diào)整政策后，沈陽傳來全面取消限購的消息，但僅一天之后便恢復(fù)執(zhí)行原有限購政策。呼和浩特于6月26日發(fā)文宣布全面取消限購，成為全國第一個(gè)正式取消限購的二線城市，正式拉開了放松限購的大幕，預(yù)計(jì)未來將有更多城市跟進(jìn)。
2、降低公積金門檻、提高貸款額度，提升購買力
在其他城市出臺(tái)放松限購、購房落戶等政策同時(shí)， 另一些城市在5月份多以公積金做文章，意在提高購房者購買力。宣城、蕪湖、揚(yáng)州先后做了公積金、契稅補(bǔ)貼等政策方面的調(diào)整。其中宣城將公積金額度從20萬元提升至30萬元；揚(yáng)州允許借款人申請(qǐng)公積金貸款時(shí)提取本人及配偶的住房公積金；蕪湖則允許二套房申請(qǐng)貼息貸款，支持外地調(diào)入人員使用公積金貸款購房。呼和浩特全面取消限購?fù)瑫r(shí)，將公積金貸款提升至50萬元。
3、地方政策總體的方向是分類調(diào)控，調(diào)整方向出現(xiàn)分化
并非所有的城市都在“松綁”調(diào)控政策，如天津市自5月31日起停止辦理藍(lán)印戶口；成都提高了購房入戶的標(biāo)準(zhǔn)；六安下調(diào)公積金貸款額度。這些都似乎與地方“救市”大方面背道而馳，但卻符合分類調(diào)控的內(nèi)在邏輯。
中央調(diào)控總體穩(wěn)定，貨幣政策“微刺激”繼續(xù)支持自住購房
今年面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)整體下行的壓力，中央政府出臺(tái)一系列“微刺激”措施。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，中央政府同樣也沒有大力刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，更多依靠市場(chǎng)自身調(diào)整，減少不必要的干預(yù)。
樓市經(jīng)過以“雙限”為核心的調(diào)控，如今投資投機(jī)比例大幅下降，主流為首次置業(yè)和改善型自住需求，當(dāng)前銀行首套購房貸款利率普遍達(dá)到基準(zhǔn)或上浮5%-10%甚至20%等，嚴(yán)重抑制購買力不強(qiáng)的自住型需求正常釋放。
5月12日央行座談會(huì)上“建議”各銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”，繼續(xù)支持和保障首套房購買者的按揭貸款需求。然而受銀行貸款額度和利潤(rùn)壓力，高息和惜貸的現(xiàn)象并未緩解，據(jù)我們調(diào)查，央行窗口指導(dǎo)至今，銀行的房貸收緊局面未明顯改善，各城市首套房貸利率回歸至基準(zhǔn)利率甚至上浮1.05-1.15倍仍然是普遍現(xiàn)象，但部分銀行貸款審批效率有所提高，放款周期明顯縮短。
經(jīng)濟(jì)政策預(yù)調(diào)微調(diào)，定向降準(zhǔn)釋放約1500億資金
上半年以來，中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，但下行壓力較大。一季度全國GDP增速放緩至7.4%，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，防范風(fēng)險(xiǎn)，中央政府多次強(qiáng)調(diào):“運(yùn)用適當(dāng)?shù)恼吖ぞ?，適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)，盤活資金存量，更直接更有效地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中西部和小微企業(yè)發(fā)展”。
4月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上推出了三項(xiàng)“微刺激”舉措，1、繼續(xù)減少小微企業(yè)的賦稅。將小微企業(yè)減半征收企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策實(shí)施范圍的上限，由年應(yīng)納稅所得額6萬元進(jìn)一步較大幅度提高，并將政策截止期限延長(zhǎng)至2016年底；2、籌措資金進(jìn)行棚戶區(qū)改造，2014年700萬套城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)中470萬套是棚戶區(qū)改造。市場(chǎng)傳聞央行對(duì)國開行發(fā)放3000億元再貸款，用于推進(jìn)棚戶改造；3、設(shè)立鐵路發(fā)展基金。鐵總將固定資產(chǎn)投資由最初的6300億元增加至7000億元，4月初再次調(diào)增今年鐵路建設(shè)目標(biāo)，全國鐵路固定資產(chǎn)投資由7000億元增加到7200億元。
與此同時(shí)，央行于4月、6月先后兩次定向降準(zhǔn)。第一次，央行決定從2014年4月25日起下調(diào)縣域農(nóng)村商業(yè)銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)縣域農(nóng)村合作銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；第二次，央行決定從2014年6月16日起，對(duì)符合審慎經(jīng)營(yíng)要求且“三農(nóng)”和小微企業(yè)貸款達(dá)到一定比例的商業(yè)銀行下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。此番將定向降準(zhǔn)的范圍擴(kuò)大到2/3的城商行、80%的非縣域農(nóng)商行和90%的非縣域農(nóng)合行，民生、興業(yè)、寧波、招商銀行等四家上市銀行也獲準(zhǔn)降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)市場(chǎng)保守估算，兩次定向降準(zhǔn)大約釋放1500億元資金。CRIC研究中心/文
2014下半年政策展望
“微刺激”、“雙向調(diào)控”將成常態(tài)，中央大力刺激可能性不大
在“兩會(huì)”中對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控提出“分類調(diào)控“基調(diào)，根據(jù)不同地區(qū)、不同城市的具體情況靈活制定相應(yīng)的調(diào)控手段。對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購政策不退出。而對(duì)于庫存量比較大的城市，要控制今年住宅用地的規(guī)模，調(diào)整新建商品住房上市結(jié)構(gòu)，通過必要的經(jīng)濟(jì)手段來支持當(dāng)?shù)鼐用窈侠淼淖》啃枨?，消化庫存?/span>
國務(wù)院總理李克強(qiáng)6月18日訪英期間表示，中國政府對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)行區(qū)間調(diào)控、定向調(diào)控，保證GDP下限不越過7.5％，保證充分就業(yè)增長(zhǎng)；并確保CPI上限不越過3.5％；并承諾不會(huì)采取強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)刺激措施。由此來看，“微刺激”、“雙向調(diào)控”將成常態(tài)。
對(duì)房地產(chǎn)而言，央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部的表態(tài)都也很能說明問題，就是要確保首套房、剛需這一塊自住性需求的穩(wěn)定，從而保持整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，中央政府也認(rèn)為本身是正常的，也就不存在救市問題。市場(chǎng)有冷熱、供求有高低也都是市場(chǎng)化調(diào)節(jié)機(jī)制的應(yīng)有之義，寄希望于未來有大力刺激政策促成市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“V”型反轉(zhuǎn)也是很不現(xiàn)實(shí)的。
定向的有條件的降低存款準(zhǔn)備金率并不能意味著中央對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的逐步放松，很多人期盼著中央有更明確的救市措施，如類似于四萬億或全面降準(zhǔn)等。今年以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的放慢使過去幾年發(fā)展中遺留的問題暴露了出來，一方面，政府不希望經(jīng)濟(jì)漲速過慢而引起恐慌，另一方面，政府跟不希望重復(fù)2008年經(jīng)濟(jì)猛漲帶來的產(chǎn)能過剩，大規(guī)模刺激措施或者全面降準(zhǔn)這種大力度的措施出臺(tái)的可能性不大。
地方政府自主多樣化“救市“手段數(shù)量和力度將加大，限購不取消但會(huì)調(diào)整
土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收減少的情況下，迫于地方壓力，預(yù)計(jì)下半年地方政府根據(jù)中央“分類調(diào)控“ 原則，尤其是近期住建部再次重申了樓市調(diào)控的地方主導(dǎo)權(quán)之后，出臺(tái)多樣化的調(diào)整政策的可能性被加大，包括取消或調(diào)整限購政策、購房落戶、公積金貸款政策、土地投放和房地產(chǎn)稅收減免等，出臺(tái)的進(jìn)程將會(huì)加快、力度也將更大。
就目前46個(gè)限購城市來說，今年內(nèi)全面取消限購的可能性不大，但是市場(chǎng)壓力大的城市做出相應(yīng)調(diào)整可能會(huì)實(shí)施，預(yù)計(jì)取消和放松限購的城市將越來越多。例如在三線城市全面取消、二線城市可放松不能取消、一線城市調(diào)整部分不合理?xiàng)l件。還有就是縮小限購范圍，部分城市的非中心城區(qū)取消限購；再有就是條件放寬，執(zhí)行寬松，二套上調(diào)至三套，外地戶籍與本地戶籍一視同仁，各地根據(jù)實(shí)際情況自行把握?qǐng)?zhí)行力度的寬松程度等。 CRIC研究中心/文
